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丁祖昱:六七月十多個城市將調整限購政策

在國際經濟和政治中心舉辦的致力於推動終身學習的全球化平臺--沃頓商學院全球論壇,將於6月13日-14日在北京舉行。圖為易居中國執行總裁丁祖昱。(圖片來源:新浪財經 劉海偉 攝)

內容來自sina新聞

  第一個,很多企業不談高周轉 ,以萬科為代表都開始談輕資產,希望把企業做輕一點,我覺得這是一個趨勢。我們在沃頓上瞭課之後都知道美國沒有房地產這個類別 ,房地產應該放到金融這個類別裡面。在中國目前這也成為瞭一種潮流和趨勢。

  我內部舉個很小的例子,之前收試點房產稅的城市有兩個,一個是上海,一個是重慶。上海是對增量房地產收取房地產稅,也就是說原來你買的房子我是不管你的,但是你新買一套,按照你的面積標準、按照相關條件來收取房產 稅,自己有一套的不收,第二套按照超過一定面積來收。重慶它不是這樣一種方式,它是針對中高端房地產存量收稅,那麼出現什麼問題?重慶稅收不到瞭,因為都是很多年前或者過去幾年買的房子,當時買的時候不告訴他要收稅 ,說今天開始每一年要問你收稅 ,所以重慶地稅部門面臨一個巨大的挑戰,就是投入瞭大量的人力、物力、財力、精力,但是稅收不上來。據我所知,現在這麼大一個城市收上來的稅還不到十個億,其中付出瞭巨大的代價,這是中央層面的政策。

  對於未來的長效機制大傢比較關註的有幾個,一個是不動產登記的情況,它已經排瞭個時間表,到2016年、2017年登記的工作會有基本的成果。第二個是房產稅落地的問題,相比不動產登記房地產稅落地會更晚一些,另外,房地產稅還面臨其他政治方面、制度方面、社會方面等牽制,並不是這麼容易出臺 的。

  另外,我們從土地的情況也可以看到,最近一段時間開發商不買地,很多土地留標瞭,很多土地底價成交,連上海前天也出現瞭一塊留標的住宅用地,上海、北京這種地方一般來說很難留標,結果上海有一塊住宅,雖然也是很偏遠的地方,但是就是沒人要,說明開發商企業對短期市場比較看好,他們采取的策略是不投資不拿地。

  從土地情況來看,土地情況因為它沒有連續12年的數據,我把它從2012年每個季度的數據拿出來做個比較,這個主要是讓大傢知道中國房地產業不會一下子下去,為什麼不會?因為政府對房地產業依賴太高。去年四季度土地財政對政府財政的貢獻達到83%,也就是說土地財政占地方政府財政的83%,這是最近幾年最高的比數,正常的是40%-50%。也就是說土地出讓 錢相當於政府財政的40%-50%,去年四季度達到83%,今年一季度達到74%,所以地方財政對土地依賴度更高一些。在這種情況下一下子把房地產打下去對中國轉型發展平穩調整影響非常大,所以一般來說中國房地產會保持相對穩定的發展態勢。

  我們看到,從3月份降價開始,到現在5、6月份,降價的幅度越來越大,我甚至看到所謂降價50%的案例,它降將什麼程度?差不多降到瞭09年的房價。更多實際是把價格回到2013年初,更極致一點回2012年年末。 所以我的判斷,如果價格狀態 回落的話,回到03年年初可能就是這一輪中國房地產調整比較大的一個幅度,因為去年房價漲得比較快,能夠回落到去年年初算是比較大的價格調整瞭。

  我們易居做瞭一個房價指數,做瞭全國288個城市,中國地級以上城市有289個,其中海南三沙沒有房地產,所以我們做瞭288個城市的指數,從4月開始環比 開始下行,5月份環比下行幅度繼續擴大。然後從同比的情況來看,去年7月份同比是最高的,差不多在11%左右,今年5月份同比幅通霄鎮土地貸款額度度已經回落到5%,而且同比回落幅度在繼續加快,我們認為在三季度到四季度初的時候有可能同比沒有上升,什麼概念?就是等於把它跌回去。



  前三次都有原因,那麼這次應該也有原因,如果從外因來講是今年錢比較緊,很多錢流不到房地產當中,特別是按揭這塊不給力,我首套房貸款給的金額比較少,5月份房貸這塊增長3000多億,為什麼5月份增長3000多億?因為4月底中央政府對房貸有一定的批示,希望對首套房房貸給予更多支持,所以就還1-4月份應該放款一直遲遲未放的,所以有3000多億的增長,這是外因。內因 是什麼?核心是我前面講的,我認為市場達到相對的頂點,特別是成交量放得比較大,透支一部分需求。成交量放大之後企業看到這麼好的市場,加快它的開工、加快它的上市量,所以供應也增加瞭。另外一方面很重要的是房價去年上升速度比較快,房價上升快瞭之後老百姓購買率沒有上升,所以降低大傢房子購買能力。這些因素共同作用,今年春節後市場進行比較大的調整。當然,我不認為這次調整會有多長的時間,一般來說過去幾次最長的,12-14個月,短的話是6-9個月,這次我認為也不會太長,最長不會超過15個月,也就是說最長不會超過明年二季度,短的話應該在今年4季度市場可以回穩。幅度相對來說這方面比較大,房價的調整我認為應該要回到去年年初,所以從調整幅度上來講我認為不小,但是時間是有限的,和前幾次相比屬於較強的一次,但是時間是有限的。

  我最後講的是關於行業的調整,張教授道到中國房地產調控 是從05年開始,我們把它作為新的階段的開始,從05年到現在中國房地產市場一共經歷四次調整,含2014年的這次調整。第一次是05年,05年5月份出臺 調控 政策,到年末差不多調整到位,那一次調整時間很短,調整半年左右。第二次是08年是全球危機,9月份突然之間覺得全球不行,然後中國經濟馬上不行,年底時候中國房地產已經進入要死要活的邊緣,生死存亡的邊緣,但是09年3月份4萬億一啟動中國房地產又活過來,前後用瞭3個月的時間走到崩潰的邊緣,再用3個月時間又走到火暴的程度,所以中國的房地產有的時候完全因為政策拉上拉下。2011年那一次是全面限購,上半年是北京限購,下半年是上海等全國四十多個城市限購,那一年調整時間比較長。第四次是今年年初春節開始調整,到現在還是屬於調整的過程當中。

  從房價的情況來看它是比較穩定增長的,也就是說12年漲瞭3倍,從2000多塊錢漲到去年的6000多塊錢,這個數字我個人認為是合理的,物價這幾年漲過3倍還有很多很多產品商品,那麼全國的平均房價從2000多塊錢漲到6000多塊錢我個人認為是合適的。當然,各個城市根據自己的情況,你看一下12年是漲過3倍還是不到3倍?比如北京、上海這種城市肯定在5倍以上,但是可能有一些三四線城市還不到3倍,這種情況都是有的。

  那麼我們看一些數據,最近幾個月為什麼說市場不好?我認為最重要的數據是成交量的數據,4月份、5月份一手房住宅成交量數據,一方面持續在下跌,北京、上海等地方成交量持續在下跌 ,另外一方面,它們成交量接近最近三年的最低點,除瞭一二月之外,因為中國一二是春節,一般不買房,現在已經回到2012年最差的水平上,都回到最低點。很多二線城市和三線城市商品房成交量也是在最近三年當中一個最低點,所以我個人認為這個市場從成交的角度上來看是非常差的。 當然,由於已經到瞭最低點,再往下的空間實際上是不多的,正常的水平是多少?比如上海正常水平是在80-90萬平方米左右,北京也差不多是這個數字。現在50萬平方米左右這個數字基本上已經從正常的數量級上面回落40%-50%左右。

  接下來講講企業的變化,實際上這一輪房地產的快速發展,中國房地產企業受益更多,特別是大企業受益更多。我前面講瞭,中國的銷售額02-13年漲瞭15倍左右,從萬科、中海、金地來看,這種情況下面看到大企業受到的高速的發展。另外一方面,這些企業的集中度在逐步提高,去年銷售額1千億以上的公司有7傢,這是不可想象的,全球1千億以上的公司全在中國,全球第一是萬科,第二是綠地,反正前7位都是中國房地產開發企業。300-1000億公司有14傢。150億-300億公司有29傢。中國去年超過150億銷售額的有50傢房地產企業,包括全球第一的房地產企業都在中國。這前10強加在一起市場份額占中國整個市場份額,一季度的數字是接近20%,超過19%,前二十強市場份額差不多在25%不到。這已經有一點寡頭 壟斷 的味道,而且我認為市場集中度的增長還在繼續過程當中,未來兩三年我估計要到25%左右,前二十強接近三分之一的市場。未來在一線和二線城市當中50強房企應該超過一半的市場份額 ,目前在40-45左右,未來我認為要超過50。所以中國雖然有5萬多傢房地產企業,但其中50強的企業是最厲害的,千分之一的企業是最厲害的。當然,整個房地產企業數量未來還會減少,每個國傢都是這樣的趨勢,集中度越來越高。

  第四個趨勢,過去都是住宅開發商,今天開始多元化瞭,做商業地產、旅遊地產、養老地產等等,還做海外地產。我們看到綠地說今年海外要做200億人民幣的銷售。當然,更多規模房企也進入更多元化的領域分擔它住宅發展的壓力,因為住宅發展到頭瞭。 當然,這是大公司可以去做的,小公司我倒認為中國住宅房地產是風險最低的房地產類別 。

  這兩個數字我認為有非常值得我們關註的點,就是我認為中國房地產在2013年已經達到瞭頂峰,特別是銷售面積達到瞭頂峰,過去的十多年中國房地產在不斷持續的增長,而且如果是去年達到頂峰之後也許接下去是回落 。當然,我前面已經講過中國不會出現雪崩式崩盤式的回落,但是從13億平方米回落到12億或者11億平方米是有可能的,比如今年我認為應該回落到12億-12.5億左右的成交量。接下來幾年每年都穩定在這樣的成交面積,到2020年可能在10-11億平方米。這已經不小瞭,過去十年中國加在一起是60多億平方米,如果未來每年是11億-12億平方米,給8億人口的話人均可以分到15平方米,那麼15平方米是什麼概念?人傢建築面積會從33平方米達到48平方米。但事實是是用不瞭這麼多的,一般發達國傢到40平方米以後增長速度就會放緩。所以在2020年前我認為這個市場還比較平穩,但是2020年之後也許一手房市場回落速度可能更加快一些。

  另外,我們看到消化周期,因為最右邊的倒數第二列有消化周期,它用的是月份,我們看到很多城市的情況已經比去年同期上升瞭100%左右,去年比如說北京才8個月就可以把這些存量全部賣完瞭,現在要賣16個月。我們也看到個別城市超過20個月,像杭州、寧波,特別是寧波時間更長一點,超過2年的時間才能把當前的存量全部消化掉。這說明這些城市的供應關系相對來說壓力是比較大的,成交的情況是比較差的,需求是不正的。

  對地方層面,中央也把很多權限回歸給地方,允許地方根據市場的實際情況放松或者調整,做一些這方面的變動,所以最近兩三個月的時候我們看到更多的是地方層面對房地產調控 放松的政策,比如對限購放松的政策。當然,現在有一個什麼趨勢?誰也不想做這個領頭羊,大傢都做一些小打小鬧政策上調整的工作。比如說南寧它對周邊的一些城市給予瞭同等 條件,也就是說你雖然沒有南寧的戶籍,但是周邊這些城市可以享受和南寧戶籍一樣的購房政策。另外,像無錫它把入戶的標準從原來的七十平方米降到六十平方米,買六十平方米的物業也可以入戶。大傢關註限購方面政策的取消和打開目前還沒有,比較典型的是本周沈陽出臺 過一天的限購取消政策,本周三時候我們說"我們不限購瞭",結果本周四又說"我們還是限購的",所以誰都不願意做這樣一個領導者正式對外宣佈"我不限購"。

  行業情況是怎麼樣?未來發展趨勢是怎麼樣?我們看更長時間的數據。 這裡把中國房地產業幾個最重要的指標從02-13年都拿出來對比。

  這是對於短期市場的看法,總結一下,應該講短期市場不是特別樂觀 ,壓力比較大,我個人認為6、7、8月份是壓力最大的三個月,過瞭這三個月也就好瞭,最差的時候也就過去瞭。為什麼說這三個月最差?一方面,供應還在增加,另外一方面,6、7、8是市場的淡季,所以在供求關系持續失衡情況下6、7、8更可能出現更多樓盤價格下調。

  不知道前兩天大傢註意到沒有,中國西南財經 大學發一本報告提到中國空置房比例是22.4,我至少認為這個報告比之前很多數據更加靠譜一些,它是對中國29個省1000個小區做入戶訪談之後給出結論,雖然在小區樣本選擇上面還可以更加提升一些,但至少它是認認真真做的一次調查。22.4我個人認為這個數字雖然有點高,但是還是客觀的。而且我們也看到其中二三線城市的空置率是27.6,一線的空置率是18左右,所以一線城市真正的需求是不少,二三線我們就會面臨有房無人的限期、房等人的情況。所以在這種情況下從搶地盤到深耕。

  第二個趨勢,從追求規模到今天開始追求利潤,之前都談"我是一千億的公司",今天開始談"我是利潤一百億的公司",因為規模到一定程度如果沒有利潤的話這個規模是無效 的,現在開始談利潤的增長。

  再從幾個指標看一下,一個是供求 和庫存指標不太好看,什麼概念?就是當月供應多少、成交多少的一個比數。我們看到很多城市都是2:1以上,比如北京2.7:1,就是供應2.7套隻成交1套。還有一些城市,像大傢比較關註的杭州、寧波這些城市是2.1:1的情況。很多城市也出現供大於求的情況。當然,供求比是每個月會變化的,這個月可能供應差一點,但下個月會拉回來一點,可能這個在6月份達到最差的情況之後它會穩住。

  那麼到底要跌到什麼時候,我們可以看一下具體項目,我們看到很多項目現在在跌價、在調價,更多是新開盤的項目,因為在售的項目如果跌價也許之前買的客戶會找上門來說"昨天買的是1萬塊錢,但今天跌到9千瞭,你得把這1千退回給我",這種情況是經常發生的。在這種情況下一般的開發企業不太敢明目張膽的降在售項目的房價,它最多給一些優惠、一些折台南佳里汽車貸款扣 。更多是新開盤項目它可以開一個相對來說低於周邊市場的價格。

  以下是文字實錄:

  首先,中國房地產開發投資的指標,02年時候隻有0.8萬億,去年達到8.6萬億,12年漲瞭10倍,實際上是0.78萬億到8.6萬億,漲瞭10倍還多。8.6萬億什麼概念?差不多相當於中國GDP的15%,也就是說房地產投資加在一起差不多等於七分之一的中國GDP,所以為什麼政府對房地產很關註。雖然我們不叫房地產是支柱產業,而且這裡指的是房地產開發 投資,還沒有講到房地產的關聯行業,比如建材、服務等等這些關聯行業如果都算上去的話對中國的經濟影響可能更大,這12年漲瞭10倍。

  再看一個銷售方面的數據,房地產銷售方面的數據漲幅更大,左邊一張表是銷售面積,從02年2.7億平方米漲到去年13.1億平方米,但是你可以看到13億和2.7億,這12年中國房地產差不多總的成交面積有60多億平方米,60多億平方米平均攤給6億多,因為有7億多城市人口,人均可以攤到10平方米,所以在2012年時候中國城鎮人均建築面積達到32.9平方米,其中有10平方米是在最近十年完成的,這個數字非常高,漲到5倍。

  中國房地產銷售金額從02年0.6萬億漲到去年的8.1萬億,12年漲瞭15倍。09年左右時候中國規模是4.4萬億,所以那一年中國有一個叫"四萬億政策",把整個中國房地產包括中國經濟全部拉起來,那年用四萬億拉動一個四萬億的房地產市場沒什麼太大問題,但是今天中國房地產銷售達到八萬億,所以今天中國用同樣的力度 推動這個市場可能效果就不明顯瞭。大傢有人認為再搞一次四萬億推動是不是經濟增長速度就回到09年的情況,我個人覺得很難,光看房地產就是這樣,房地產規模又大瞭一倍。

  從房價上來看,統計局的房價表明,雖然目前房價有不少城市是環比上升,但是我們開始看到更多城市開始環比下降,而且上升幅度小於下降城市,像杭州它的回落是0.7%,廈門上升的幅度沒有到0.7%。從最近幾個月環比和同比情況來看,全國主要城市的房價壓力還是非常大,我認為房價下降的這個趨勢還在進行過程當中,不像成交量一下降到40%、50%之後在一個谷地,很難往前走,但是房價剛剛開始啟動。

  在國際經濟和政治中心舉辦的致力於推動終身學習的全球化平臺--沃頓商學院全球論壇,將於6月13日-14日在北京舉行。易居中國執行總裁丁祖昱發言時表示,現在的政策取向是刺激市場,重振市場雄風。預計六七月應有十多個城市調整限購政策。一部分非限購城市,比如安徽等城市都做瞭其他方面政策上的調整,刺激當前的市場。

  剛剛出來1-5月份房地產開發投資增速在回落過程中,但是回落幅度不大,又回落1個百分點,和去年相比回落4.5個百分點。按前面說的,占整個GDP的15%,那麼回落4.5個百分點它還是增長的,隻不過去年是增長19.8%,回落4.5個百分點的話對GDP影響增速大概在0.5個百分點左右,但是不一定反映在GDP上面,因為大傢知道統計局數字互相之間邏輯關系不是這麼準確,也許它會做調整和加工。所以我特別關註二季度GDP數據,如果統計局給出的二季度GDP數據是7.3以上的話我認為肯定做瞭很多修正和調整,如果是7.2或7.1的話也許可能會做一些調整,但是就沒這麼做。這兩個數字有一個巨大的差異,就是比較差的GDP如果給出的話,中央層面可能會在貨幣政策方面會有一些動作 ,如果給出7.2以上GDP增速,貨幣政策還是微刺激的方式,兩者區別對房地產影響也很大。

  剛剛講到城市人口在增長,老齡化的趨勢也非常明顯,由於人均居住水平在不斷的提升,如果未來還保持這麼快的增長速度是不可能的,所以應該在2020年左右整個人均住房達到一個比如40平方米之後進入到平穩或比較平緩增長的態勢下面。

  首先,看一下近期 房地產市場的變化。

  先講政策的變化,從去年新一屆政府換屆之後,整個政府的調控思路發生瞭巨大的改變,也就是說越來越減少行政的幹預,把市場回歸於市場本身。從去年3月份到現在,中央沒有出臺 過任何對房地產市場限制或刺激的相關政策,就是中央層面沒有出臺過相關的政策。可能從某種情況說現在都在醞釀長期的長效機制,但短期我們覺得這些長效機制馬上到位的可能性也不大,所以在這樣一個程度上面來講的話,整個中央政策面是一個真空。

  如果有外因政策,比如貨幣政策比較寬松的話那麼市場可能會提前復蘇 ,但是如果市場提前復蘇的話,由於我前面已經講過瞭,貨幣作用對市場的刺激可能也是短時間的,因為它整個內在的供求 關系從目前情況來看已經達到瞭一個臨界點,也就是說它不可能再像過去那麼多年持續不斷的攀升瞭,在這種情況下面市場進入到一個平穩期我認為是更有可能的,就是未來的市場可能會更加平穩,波動可能會更小,整體趨勢是緩步的下行,這可能是未來中國房地產的這樣一個趨勢。但是即使緩步下行它還是會比過去十年總量大得多得多,過去十年如果單純從面積上來講,從2點幾億到13億,未來5-6年,2020年之前每一年都保持11億-12億數量級水平上面。這是整個行業未來的發展趨勢。

  我預計,因為住建部在前一周曾經做過一個表態 ,除瞭北上廣深之外它還是把這個權限回給地方,地方根據實際情況調整相關政策,所以我預計六七月份應該有十來個城市調整它的限購政策。另外還有一部分非限購城市,比如安徽 很多城市它們都做瞭其他方面政策上的調整,比如說免一些稅,公積金做一些補充刺激當前的市場,因為當前市場不好,所以現在的政策取向是刺激這個市場,重振市場的雄風。

  當然,由於市場、行業都發生瞭變化,企業現在也碰到各種各樣的變化。比如以萬科為代表的1000億以上的企業要保持這樣的規模,必須保持這樣規模的話就得犧牲利潤,因為行業本身會有波動,你要保持規模的話就必須在部分的項目當中放棄一些利潤。比如萬科有很多項目是不賺錢的,所以它的凈利率從15%一直到到11.9%。這些規模房企都是同樣的情況,今天凈利率能夠保持在10%就不錯瞭,如果按照今年市場表現來看的話,我認為10%都撐不住。但因為都是上市公司,而且中國房地產利潤結算 方式是竣工才結算 ,所以從今年財報當中看不出它們的利潤率下降。

  從300億-700億的企業它們的目標是突破1000億,它面臨規模一方面希望快速增長,另一方面它的開工量很大,但如果一旦市場出現波動之後,房子賣不掉,這些在建量就會變成存貨掉在它們手上。所以它們屬於進退兩難,已經知道做規模沒意思,不能像萬科學習做規模瞭,但是又是在這個高速行進的列車 上面,速度慢不下來,一慢下來可能碰到更大的問題,所以十多傢企業碰到進退兩難的問題。

  第三類企業是150億-300億的企業,這些企業看到很多故事,看到很多神話,看到很多企業都是在短短幾年裡面十倍幾十倍的增長,他們當然也有這種雄心壯志,這都是屬於五十強的企業,為什麼你們能夠增長而我就不能增長?我100多億完全可以到200多億、300多億、400多億。

  第四類是百億或者不到一百億的企業,這些企業和前50強企業相比最大的劣勢在哪裡?中國政府和中國銀行(2.80, 0.04, 1.45%)的眷顧,中國銀行有一張內部名單的,內部名單會寫房地產這一塊,我這裡這50傢企業要優先放款。那張名單是45傢企業優先放款,一旦進入到這張優先名單它拿到貸款的可能性比較大,一般來說前20強都在裡面,後面從20-50強基本在裡面,但是不一定在每個銀行名單裡面都會有。但是50強之後就要看你的能力瞭。所以對這些企業來說它非常想快速到50強企業裡,所以它們出現更加進取的情況,但是由於它拿的是更貴的錢,地它也不一定競爭得過千50強企業,所以它們反而面臨更大的風險,它們和小企業不一樣,小企業是以賺錢為目的的,我不追求規模,也不追求太大的增長,隻要這塊地有錢賺我就做,沒錢賺就不做,它們和小企業最大的差別是想再上一個臺階 就可能會選擇一些錯誤的土地拿一些貴的錢。市場如果一旦出現波動就可能出現破產的風險,比如說3月份爆出來的光耀,它就是典型的拿瞭高利貸,它每年付的本金 和利息是一樣的,然後又拿瞭一些錯誤的土地進行相關的運作。

  企業現在做什麼相關的調整呢? 我總結一下它們的發展趨勢,主要是指大企業:

  第三個趨勢,是從追求進入更多城市搶地盤,到今天開始做是深耕,所以很多規模房企選擇這二三十個城市作為未來主要發展的城市,開始進入深耕。 上海周邊有一個項目它賣得不錯,一年能夠賣20個億,結果它們增加也沒信心,為什麼沒信心?因為它說"我這個盤總的貨值有600多億,我一年賣20多個億得30年才能把這個盤全部開發完,"所以它沒有信心。周邊樓盤更沒信心,可能要賣50年、100年。所以很多規模房企不選擇進入到三四線城市,因為它們的人口有限、市場需求有限,人口人均居住水平還非常高。

  丁祖昱:跟大傢交流一下當前房地產市場的三大變化:首先是市場變化,最近看到很多報道說當前這段市場很差,接下去可能還會更差,那麼對這個短期市場我跟大傢做一個分析。第二個,對中長期行業的變化和大傢做一下判斷,這裡可能是以預測為主。第三個,對當前房地產企業我們著重談一下開發商運作方式的變化。

  土地消化周期目前來看一線城市還不錯,二三線城市壓力還很大,土地消化是指過去三年商品住房土地總的出讓的面積除以過去三年我們成交的商品住房的面積,就是看一下土地多還是住房的銷售多。我們可以看到,一線城市差不多是1左右,就是基本平衡,其中深圳還隻有0.44,也就是說深圳的土地是不夠的。但是二三線城市差不多都是在2以上,也就是說土地大於正常的市場需要的住宅的量,而且大得還比較多,大1倍以上。那麼大1倍以上我們就當它還是正常的,如果大3倍以上那我們就認為這個市場存在壓力,大傢可以看一下存在壓力的城市目前來看還是非常多,像大傢都知道的鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)差不多需要7倍,過去3年出讓的土地需要7倍的市場才能把它消化掉。從目前情況來看,這種市場基本就屬於沒有希望的市場,在短中期都沒有希望的市場。 當然,更多的市場是有壓力的市場,2-3倍的我們都認為是有壓力的市場,像大連、天津、青島、寧波、杭州這些城市都是屬於壓力比較大的有壓力的市場。像上海、北京、廣州、深圳都屬於比較健康、比較正常的市場,一線城市土地資源比較稀缺,二三線市場土地資源比較豐富。

  當然,還有一個最時髦的和互聯網結合的變化,大傢談得非常多,我認為中國房地產傳統的開發銷售房企和互聯網結合不結合問題不大,你不結合也行,結合也不會給你帶來太多業績或利潤上的改變,你不結合也不會死。因為中國傳統房地產開發企業關註的是產品,它不關註客戶。它為什麼不關註客戶?因為互聯網是要關註這個客戶持續需要讓你一直在它的網絡上面不斷使用它的產品、用它的服務。但中國的房地產隻要賣掉就行,我把房子賣給你就和你拜拜瞭,你以後的需求和我開發商是沒有任何關系的,咱就可以結束,所以它更關註的是產品。

  但是對中國的房地產當中還有一些類別 ,比如類似於我們這種服務機構的話,沒有互聯網未來可能就會走向消亡,所以中國房地產服務領域必須和互聯網相結合。另外,在房地產開發當中有一個細分 市場,就是商業房地產市場它也必須和互聯網結合,特別是商業未來運營這塊要關註持續客戶的需求,它必須和互聯網結合。上一周萬科商業這一塊和百度[微博]有一個戰略的合作,這也是它為什麼不用住宅和百度合作,選擇商業和百度合作說明商業運營必須要有互聯網的思維。另外還有一塊是在房地產的物業管理領域,我認為也需要引入互聯網思維,其他有沒有互聯網問題不是特別大。中介行業、服務行業有互聯網就夠瞭 所以易居4月份時候也分拆易居旗下 的互聯網板塊,樂居在美國紐交所上市,它的表現比母公司更好,市值高於我們易居的公司,這也是這樣一個作證。

  這屏東縣信託貸款就是我要介紹的。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-15/08212776461.shtml

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