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  南京市華僑路56號宗地內在建工程房地產位於上海路和華僑路交匯處的東北角,處於新街口黃金商業頭城鎮二胎房屋銀行區的西北部。2003年,該標的房地產土建工程已建至正負零,地下共計三層。

  國土局函件扭轉裁定

  同年10月26日,在南京市江寧開發區金陵飯店路1號南京湖濱金陵飯店1樓金陵廳,江蘇正泰房地產開發有限公司(以下簡稱:江蘇正泰)以8500萬元整競得上述地塊。在拍賣說明上顯示,此次拍賣的成交價包含該地塊應交納的土地出讓金。

  南京市的黃金地段華僑路,是眾多房地產商爭相追捧的地段。而離奇的是,華僑路56號的兩宗地塊,因為股權轉讓、司法執行拍賣和國土部門確權等環節的爭議,出現瞭至少三傢可能享有該項土地使用權的公司。

  同時,更為離奇的是,華僑路56號的其中一個地塊,在國土局辦理土地證給大地集團的時候,更改瞭地籍號,由原先的地籍號06-002-007-021-1變更為06-002-007-021-2。地籍調查表顯示,該土地使用類型屬於劃撥,用途為辦公。

  拍賣標的為位於南京市華僑路56號宗地內的在建工程房地產(其中土地面積約4868平方米,土建工程已至±0),參考價6000萬-8000萬元。

  但是,南京市中級人民法院在2004年2月11日一份函件中稱,根據相關法規的規定,司法實踐中始終遵循"地隨房走"原則,凡涉及到附著於國有劃撥土地上的建築物所有權變更時,均直接作出相應裁判,在出讓方根據土地管理部門的標準全額補交土地出讓金後,由土地管理部門根據司法裁判進行變更。

  但是,10年之後的今天,地塊上的大樓已經建好,頂端的四個大字是"大地建設"。江蘇正泰幾乎沒有真正掌控過地塊。本報記者掌握的材料顯示,在其競價摘牌後不久,事情就發生瞭戲劇化的變化。

  根據評估公司資料顯示,經到土地管理部門查詢,華僑路56號為兩宗地。一宗地號為06-002-007-026-1號,土地使用面積為572.8平方米,為出讓土地使用權,已領取國有土地使用證;另一宗目前暫未領證,地塊面積為4295.3平方米。在建工程覆蓋該兩宗地。

  2002年2月7日,廣州天河區法院給南京市國土局發出"協助執行通知書稿",對該地塊進行查封。2003年9月份,廣州天河區法院裁定查封大地股份華僑路56號土地宗地內在建工程及附屬設施。2003年10月份,又因其他案件,對上述地塊的土地使用權進行查封。

  而直到2000年12月,經市政府批準才成立南京大地豐原區農地貸款額度建設集團有限責任公司,為國有獨資公司,授權經營公司的全部國有資產。2003年南京市建築工程局也在一份函件中指出,因涉及變更手續及費用等歷史原因,大地集團部分土地證未辦理變更,仍在"南京市第二建築工程公司"即大地股份名下。

  至高院2005年6月再次裁定前,其向南京市國土局核實咨詢,確認瞭其劃撥土地不應作為破產財產的性質,且通過相關函件確認,因為大地集團和大地股份的關聯,大地股份曾接近辦理權證,僅是因其曾經在該劃撥地塊上開發項目,但其最終土地權屬仍然沒有明確。而由於南京市國土部門已經在函件中認定地塊屬於大地集團,該院仍然決定撤銷天河區法院的裁定。

  接下來,廣州天河區法院向南京市國土局發出協助執行通知書,解除大地股份華僑路56號的查封,將上述地塊的土地使用權變更為江蘇正泰房地產公司名下。

  2003年,廣州天河區法院對大地股份華僑路56號上的兩個地塊進行查封。兩塊地的地籍號為060020070211和060020070261,該法院裁定將上述兩地塊拍賣。

  其中,該地原所有方,產值逾百億的南京大地建設股份有限公司(以下簡稱"大地股份")和其關聯公司南京大地建設集團有限責任公司(以下簡稱"大地集團")經司法裁定被執行拍賣該幅地塊,但在司法拍賣中拍得該地塊的江蘇正泰房地產開發有限公司(以下簡稱"江蘇正泰")既未能獲得權證,也未能退收8500萬元競標款。

  2003年10月23日,南京市國土局給廣州市天河區法院回函中,明確告知該法院劃撥土地使用權的轉讓必須經過有批準權的政府和部門的批準。《城市房地產管理法》第39條規定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。

  因此大地集團認為,華僑路56號經此已系該公司資產,不是大地股份的資產,不能進行查封拍賣。此後,大地集團又引入民間資本改制為股份制企業。

  此後,廣州天河區法院相關人士一直堅持認為,上述拍賣是合法的,不應予以撤銷。江蘇正泰也拒絕接受高院裁定。該公司在舉報中認為,華僑路56號土地的劃撥性質,和國有企業權屬的歷史關系,並不是行政司法部門作出決定的唯一因素。

  但司法層面的爭論一直在持續。2003年廣東省高級人民法院撤銷瞭天河區法院的執行裁定。在天河區法院復議後,該院又再次保留此前的撤銷意見。其(2003)193-2號民事裁定書顯示,其認為華僑路56號4295.3平方米的地塊在2004年2月23日辦理瞭土地使用證,使用權人是大地集團。

  黃金地塊拍賣拉鋸

  2003年,南京大地建設(集團)股份有限公司和南通市華新建築工程有限公司等數傢公司產生工程欠款等糾紛,被起訴至廣州天河區法院。

  從歷史沿革說,1953年,原蘇北建築公司遷寧,成立瞭南京建築工程公司,也就是現在的大地集團。1954年10月4日,市房產局統征華僑路50號土地,後分成50、52、54、56,華僑路56號由南京市建築工程局和南京市建築工程公司使用(一套班子,兩塊牌子),後者即是大地股份前身。

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  土地證懸疑?

  但是,這是一塊沒有辦理標準土地使用證的黃金地塊,其進入司法拍賣也引起多方爭議。

  江蘇正泰是一傢從事房地產開發與經營,房地產投資及咨詢服務的公司,成立於1999年5月,註冊資本金2100萬元人民幣。

  兩宗地塊土地使用面積總計約為4868平方米,其中引起爭議的地塊之一面積為4295平方米,為劃撥土地。被廣東省廣州市天河區人民法院以(02)天法執字379之一號民事裁定書查封,當時其暫未領取國有土地使用權證,也為此後埋下伏筆。

  資料顯示,上述拍賣系廣州市天河法院委托江蘇省實成拍賣有限公司進行拍賣,拍賣底價為5793.9萬元。房地產價值(含土地出讓金)評估價格8277萬元整,其中土地價格為4746.4萬元。

  華僑路56號地塊的拍賣,始於2003年南京媒體的一則司法拍賣公告。5傢房地產公司躍躍欲試。

  由於大地股份沒有履行生效判決所確定的義務,南通市華新建築工程公司2002年1月向法院申請執行,請求清償工程款780餘萬元及利息。

  法院對該地塊進行查封之信用貸款指南怎麼貸款比較會過件後,進行拍賣。最後裁定,位於南京市華僑路56號宗地內在建工程房地產歸江蘇正泰房地產開發有限公司所有。

  現場到達的公司有5傢。但其他公司由於沒有董事長到場,都是通過公司人員電話溝通進行舉牌。江蘇正泰搶得先機,在第一輪競拍成功競得該地塊。隨即,江蘇實成拍賣向江蘇正泰出具成交確認書。

  而南京大地建設集團有限責任公司(大地集團),向天河法院和南京國土部門發函,稱,該地塊系其所有,不能進行查封和拍賣。

內容來自sina新聞

  這塊地到底是誰的?天河法院在查封執行拍賣的時候,一直都認為,華僑路56號地塊系大地股份所有。有資料顯示,大地股份從1994年8月24日向南京市地籍管理處申請土地登記。該處出具《國有土地使用權證明》,至1997-1999年被執行人辦理該宗土地的建設、規劃、施工許可證,再至天河法院2002年2月7日查封該宗地的使用權,該宗地始終未發生過權屬變更登記。天河法院據此認為,撤銷拍賣,將造成國有資產的大量流失。

  但是,大地股份和大地集團的歷史關系則成為扭轉事實的關鍵。

  華僑路位於南京市中心最為繁華的地段。如果從2003年來定位華僑路,最為人知的就是從華僑路到金陵飯店僅三五分鐘的路程。

  1958年1月,南京市建築工程公司改名為南京第二建築公司,經多次更名重組後,1978年4月,劃為市屬管轄,改名為南京市第二建築工程公司。1994年,該公司進行股份制改造,並改名為南京二建股份有限公司。1996年11月11日,更名為南京大地建設(集團)股份有限公司。

  目前,最保守估計該地塊及其附著建築物的評估價值也約15億元。但這個地塊相關的三傢企業,兩級法院、地方國土部門一直處在僵持狀態,無法明晰產權歸屬。

  在2004年11月2日,南京市國土局和江蘇正泰房地產公司簽訂"建設用地調查勘丈委托協議書",並界定華僑路56號地塊為"出讓"項目用地勘測界定來辦理。這類勘丈業務一般是權證變更的前奏。

  這些爭議持續瞭十年。廣東省兩級法院在權屬事實認定上存在差異,南京市國土局曾向廣東省高院發函確認該地歸屬大地集團。當事人認為,行政機關的作為可能受到瞭其他因素影響,因此已向多地紀檢部門遞送相關材料。

  此時,江蘇正泰的工人已經進駐工地,江蘇正泰和拍賣公司一致反對撤銷拍賣。江蘇正泰的開發計劃就此落空。

  但是,早在2004年2月28日,該局卻將土地證從法院認定的所有人大地股份,變更給瞭大地集團,並且在9個月零5天時間內即將權證頒發給瞭大地集團。

15億地產的十年僵局 南京黃金地塊上的司法拉鋸

  2004年10月18日,在南京市國土局向該市政府辦公廳一份《關於華僑路56號地塊有關情況的匯報》中,國土局稱,在天河法院的裁定書和協助執行通知書未撤銷或變更之前,我局應按照《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若幹問題的通知》要求辦理天河法院的協助執行事項。

  現在,華僑路東頭是南京最高檔的購物中心德基廣場,西頭是嚴介和頂峰時期修建的太平洋建設大廈。總長不到兩公裡的路上,緊密的林立著各種商傢,是一個不折不扣的寸土寸金的地段。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-16/07512298246.shtml
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