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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  中國房地產報記者根據上市房企已公佈的2014年中報數據計算得出,截至8月27日,已公佈中報的98傢滬深A股上市房企,平均資產負債率已近77%,其中,資產負債率超過85%的房企有4傢,超過80%的房企有18傢。

  "從上半年財務數據看,形勢確實不容樂觀,中報反映的是企業半年前的經營狀況,所以幾乎可以斷言房企2014年年報會更差。"宋延慶指出。

  "雖然泰禾長期高負債,銷售端則沒有多大問題。"宋延慶分析稱。

  "一般而言,速動比率低於0.5的,說明償債能力已很有問題。"蘭德咨詢總裁宋延慶在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  保利地產和招商地產的財務情況則要差一些。保利地產上半年凈利潤同比增12.汽車貸款信貸房屋買賣注意19%,但資產負債率為79.56%,速動比率僅0.41,現金流動負債比率為-7.82。招商地產上半年凈利潤同比下降30%,經營現金流為-73.32億元,凈現金流為-56.5億元,速動比率0.48,現金流動負債比率-9.16。而金地集團(600383,股吧)則早已被踢出瞭一線房企行列,上半年凈利潤僅1.58億元,同比下降48%,凈現金流-3.88億元。

  其中,魯商置業上半年房地產主營業務同比增長60.22%,凈利潤同比增長26%,業績表現似乎並不錯,然而,資產負債率卻高達92.86%,經營活動所產生的現金流為-21.85億元,凈現金流-17.81億元,現金流動負債比率為-9.37,速動比率僅0.19,償債壓力非常大。

  上市房企資金鏈的愈發緊張已經毫無遮攔地台西鄉房貸暴露在瞭上半年財報中。

  從銷售業績上看,萬科上半年銷售過千億元,但資產負債率卻從2013年底的77%上升至今年上半年的78.93%,凈現金流-12.92億元,速動比率0.36,不過現金流動負債比率1.02,短期償債無虞。

  相比於泰禾集團,嘉凱城在銷售業績、財務狀況等各個方面的指標卻均為"堪憂"。

  上市房企的資產負債率正在逐年走高,2009年,上市房企平均資產負債率為65.17%,2013年這一數據迅速上升至74.56%,今年上半年則進一步上升至77%。與此同時,現金流卻在嚴重惡化。98傢上市房企中,上半年現金流動負債比率小於1的房企有74傢,其中為負值的房企達69傢。而現金流動負債比率衡量的是,企業一定時期經營現金凈流量同流動負債的比率,反映企業當期償付短期負債的能力。一般該指標大於1,則表示企業流動負債的償還有可靠保證,該指標越大,表明企業經營活動產生的現金凈流量越多,越能保障企業按期償還到期債務。

  首先是不斷攀升的資產負債率,從一個側面反映瞭開發商的艱難處境。

  如果說資金鏈趨緊主要關乎企業生存的話,那麼利潤率下降則更關乎企業發展。

  以高杠桿、高速擴張著稱的泰禾集團,其財務指標堪稱"差中之最"。

  自去年宣佈由傳統房地產開發商向"城鎮生活服務平臺商"轉型的嘉凱城,在業績表現上還未看出成效。

內容來自sina新聞

  毫無疑問,現金流顯然已成為房地產企業下半年力保的核心指標。而降價促銷,加快銷售回款則是資金較為緊張房企的唯一選擇。

  "從政策層面看,下半年確實會比上半年有好轉,這也是很多業內人士的判斷,但這恰恰是我最擔心的,大傢都認為下半年形勢好,所以降價動力不足,產品升級欲望不強。而事實是,現在整個房地產市場供求結構發生瞭歷史性逆轉,賣方市場已變成買方市場,即便市場有所起色,也絕不會再回到從前。購房者不會垂青那些性價比不高、品質不強的項目,而新的樓盤又不斷推出。"宋延慶進一步分析道。

  雙承壓

  另一方面,房企的資金來源卻在緊縮,融資成本日益上埤頭鄉農地貸款率利最低銀行比較升。數據顯示,1~6月,全國房地產開發企業到位資金增速跌至3%。

 最堪憂之嘉凱城

  高杠桿之泰禾

  華夏幸福今年上半年實現銷售額242億元,同比增長52.2%,但財務指標同樣不甚理想。經營現金流-15.76億元,因上半年籌資103.12億元,凈現金流71.2億元,不過,高負債也導致現金流動負債比率為-2.13,速動比率僅0.38。

  泰禾集團資產負債率高達88.02%;在凈現金流從低到高排名中,僅優於招商地產,為-25.48億元,經營現金流則低至-138.34億元,為最差;現金流流動負債比率也是98傢房企中表現最差的,低至-63.23。

  上半年拿地的大量支出是其現金流不足的一個重要原因。上半年泰禾拿地金額累計146.16億元,新增土地儲備111萬平方米。大手筆拿地、高速擴張依舊是其一貫策略。

  同時,泰禾集團上半年的銷售業績表現卻頗為不俗。

  上半年公司實現營業收入22.53億元,比上年同期增長3.87%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為4.24億元,比上年同期增長5.95%。上半年實現銷售額101.35億元,完成年度計劃的40%。

  "泰禾銷售良好回款順暢,使得其整體資金鏈條處於安全范圍。但風險在於,市場波動會影響公司銷售和回款,資金成本高企則可能影響公司財務狀況。"地產行業分析師指出。

上市房企現金流惡化 降價保命是關鍵

 負債、現金流

  在上半年凈利潤虧損額中,嘉凱城僅次於金豐投資,排在第二名,虧損1.63億元,同比下降716.17%。同時,資產負債率卻高達82.94%,凈現金流為-11.96億元,速動比率僅0.24,現金流動負債比率為-2.82。

  即便強如萬科、保利地產、招商地產這樣的龍頭房企,資金鏈壓力也已露端倪。

  "上半年結算項目較少,導致凈利潤虧損額度較大。預計三季度將減少虧損。"嘉凱城半年報指出。

 降價保命是關鍵

  98傢房企中,近半數房企出現凈利潤同比下降狀況,14傢房企凈利潤虧損,均為中小房企。而在2013年年底134傢上市房企中凈利潤虧損房企僅8傢,有10傢房企是在今年上半年開始由盈利轉為虧損的,分別是金豐投資(上半年稅後凈利潤-2.33億元,同比下降981.85%)、嘉凱城(凈利潤-1.63億元)、深國商(凈利潤-1.61億元)、中潤資源(凈利潤-1.49億元)、中航地產、同達創業、榮豐控股、深大通、多倫股份、綿世股份、大龍地產,均為規模不大的中小型房企。

  從衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債能力的指標--速動比率看,在正常值1以下的有83傢,也就是說,98傢上市房企中,僅15傢房企的償債能力可以被評定為正常。而其中,0.5及以下的房企則高達55傢。

  而上市房企債務償付能力的下滑更是令人震驚。98傢上市房企中,凈現金流為負值的房企高達57傢。

  對於房企來講,能否真正降價到位是激活當前樓市成交量的關鍵,也是各個房企及當前市場"千方百計消化庫存"的關鍵。"降價促銷,不能掉以輕心。"宋延慶建議道。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/08274416455.shtml
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