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7年本利攤,最高9000萬
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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  "其實房地產商在2005年、2007年開始做商業項目,那個時候大傢的積累還不是很多。2007年營業額上百億的公司沒幾傢,這幾年建安成本沒有多大的改變,隻是說地價確實漲瞭很多而已。"

  房企的融資選擇

  "舉個例子,我們合作的海岸投資,他是美國和廣州這邊合作的,他們現在在募集地產投資基金,加上前兩期就達到10億的金額;還有機會資本,這個是和摩根斯坦利買李嘉城廣州的西城都薈的。他們這種是募集瞭一筆錢,再去找項目投。他們的對象比較指定,不像信托一樣向全社會募集,你有100萬就可以投"。

  所以,在該背景下房企通過信托、私募基金向市場融資也成瞭越來越多企業的選擇,尤其是通過境外市場去做融資。

  但私募基金是找特定的客戶,"比如說你是1億身價以上的人我才找你,也就是說私募基金的受眾相對局限一些,但是他們募集的資金不小,而且更大。但是關鍵是,那些資金要等待比較長的時間才能取得回報"。

  "為什麼民企在境外上市以後,像碧桂園、雅居樂發展這麼快,這跟境外融資平臺有很大的關系,境外的融資平臺作用還是很大的"。

  相對而言,基金的靈活性大一些,彼此間可以溝通交流,成功率也比較大;再者,基金可能回本時間更長一些,信托通常在一到三年左右,三年都比較少,基金可能需要更長時間。

  作為資金密集型行業,房地產業的發展一直都以資金開路,而在市場不景氣的當下,房企擁有一條更廣闊的融資渠道則顯得尤為重要。

  黃國鈞舉例稱,例如2012年發行的就是12%、13%或者以上的債券,然後再把這些錢運回來,既享受瞭人民幣升值的好處,而且債券的期限通常可以達到3到5年。

  提到商業地產的發展,就不得不提到眼下各大房企效仿凱德的商業運作模式,即將商業打包上市做reits。

  境外融資與商業發展

  因為基金的資金來源是一期一期募集的,不是說我有瞭項目再募集,他通常是募集瞭一筆資金後再找項目,比如說他先募集瞭3億美元或者10億美元。

  "銀行貸款的利率一般是在基準利率的基礎上上浮20%到50%,而信托是在10%到15%之間。但是有一些特別有優勢的企業,比如說萬科、保利這些一線龍頭地產商,或者帶有國資背景的,他們可以做到8%到9%的信托利率"。

第一太平戴維斯房企發展與境外融資密不可分

  在就內地開發商融資問題展開的訪問中,第一太平戴維斯估值及專業顧問服務部董事黃國鈞介紹,目前,房企通過銀行貸款融資是比較主要的一個類別,雖然此種融資方式備受青睞,但同時也受到監管層面的頗多限制,因此想獲得也並非易事。

  "如果去境外做reits首先要搭建渠道,即境外需有一個上市平臺;同時,財務的效果達到已經在香港交易的reits裡面每年的平均回報,這個一般在5%-7%左右;另外,商業資產體量要做得夠大,原則上在香港做reits你的資產不應該低於40個億"。

  黃國均介紹,目前國內不具備做reits的條件,因此去境外就成瞭最終的選擇。

敬請關註"foshanleju"

  一方面是房企自主的選擇吸納資金,但另一方面,境外資金或也在針對企業的實力、企業所有的物業類型靈活的選擇投資對象,其中,商業地產或成為境外資金的關註對象。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/08584113802.shtml

  之後,就用6%募集的錢,比如說6億美元,用這些錢還掉之前的債務,成本又節省瞭一半。另外,又把2016年到期的債務延長到2018年,這樣資金的靈活度又大瞭很多,資金成本又低瞭很多,這是一個方式。"

  此外,黃國鈞還透露,現在國內也有保險資金,因此險資也是主要的融資渠道。因為允許保險機構10%的保費收入可以投到房地產,但是他們主要以委托理財的形式發;同時,合作開發也是企業一個很好的融資方式。

  不過,信托相對要求的條件沒有銀行那麼嚴謹,通常100萬起價就可以買信托,而且回報率比銀行存款利率高。

  "那些一直局限在A股的房企,現在都沖出去買香港的上市平臺,我覺得也可能受國內銀根經常不定期的約束,雖然有A股平臺,但是基本上沒有用"。

  黃國鈞表示,基於A股融資受限原因,讓國內開發商多瞭一些思考,即去H股尋求上市平臺。

  "為什麼民企在境外上市以後,像碧桂園、雅居樂發展這麼快,這跟境外融資平臺有很大的關系,境外的融資平臺作用還是很大的"。

  不過,黃國鈞指出,去境外融資也有一些前提條件,即要在境外有上市平臺,或者有海外主體,或者和境外的銀團合作,才能和境外基金做交易。如果沒有境外的主體,境外的銀行不會直接貸款給境內項目,企業的資產在境內也沒有境外主體。

內容來自sina新聞

  針對境外資本更關註商業地產的說法,黃國鈞稱,隻能說隨著中國政府對樓市出臺調控政策,境外資金對中國房地產市場的看法在逐漸改變而已。

  據黃國鈞介紹,目前房企除銀行貸款外,可通過信托方式融資,但信托融資成本比銀行貸款要高很多。以銀行基準利率為主,有時候6.5%左右,上浮大概20%到50%。但是,就算上浮這麼多也比信托要便宜。

貸款專家-申辦房貸資料分享如何全額貸款買車買房的方法!  同時,房企還可房貸二胎利率試算表通過私募基金融資。信托與私募基金二者的區別在於具體的形式,信托通常都是公開募集的。

  同時,黃國均還表示,如果國內能放開做reits的門檻,讓更多具備條件的地產企業去做reits,能大城鄉土地貸款期數為各方帶來諸多好處。

  "可參考境外的模式,將扣除盈利成本之後90%的盈利分派出去,這樣一來,一方面高額的分派利息能高過銀行存款,可挽留一部分資金不會流到境外去,也為國內投資者增加一條投資渠道;另一方面,reits這種輕資產運作模式漸漸成熟後,還可提升中國商業的營運水平"。

  另據黃國鈞介紹,現在受電商的影響,國內商業地產可能有點供應過剩,需要時間去消化,租金有一定的壓力。但如果是一線城市的核心區域影響就會小一些;此外,商業還面臨同質化現象。

  "我們有一些客戶會投物流,做倉庫、倉儲,這是電商的帶動。為什麼華南城被騰訊購買瞭,就是騰訊看重他的這一點能力"。



  除上述融資方式外,房企可通過發可轉換債,或者高息債融資。但這些要有上市平臺才能做,國內發債要監管和IP,但是境外的好處是市場接受就可以發。

  "如果我看好人民幣,我的回報就會更大一些,而且他也有提前還款的條件在裡面。比如說我2012年發的,我們有一些客戶他是12%的利率,2013年他發現這個資金稍微松動的時候可以收回資金。比如說佳兆業在2012年發的債券利率在12.5%左右,到2013年的時候他看到人民幣松動就馬上再發債,最後就變成瞭6%左右的利率。

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